常見問題

• Q.

  不動產買賣，賣方要負擔哪些費用?

• A.

  賣方需要負擔費用與說明 1.土地增值稅 稅率：一般20%、30%、40%；自用住宅優惠稅率10% 2.交屋日前房屋稅 依交屋日，按比例分算（課稅期間7/1至次年6/30）（開徵日期5/1至5/31） 3.交屋日前地價稅 依交屋日，按比例分算 （課稅期間1/1至12/31）（開徵日期11/1至11/30） 4.交屋日前水、電、瓦斯、管理費等 交屋日為分界點，買賣雙方再按比例分擔，一般交屋日前費用由賣方負擔，交屋日後費用由買方負擔 5.代書費 抵押權塗銷代書費、簽約手續費 6.財產交易所得稅(舊制)/房地合一稅(新制) 簡易分類區分兩種，依交易標的取得日判斷 6-1 財產交易所得稅:  出售建物係採核實認定，依實際售屋收入扣除相關費用予以計算，於次年併入個人綜合所得稅合併申報。 6-2 房地合一稅(個人房屋土地交易所得稅):  出售土地與建物合併計價，採分離課稅，完成所有權移轉登記日之次日起算30天內申報。 7.到期工程受益費 工程受益費是指因各級政府推行都市建設，提高土地使用或便利交通而興建或改善之公共設施等工程，就直接受益之公私有土地及其房屋或改良物所有人徵收之稅捐，並以稅捐機關為經徵之機關。工程受益費的計算方式是以直接面臨興建或改善工程之受益線，與其周側一定深度範圍內的受益面積為基準計算之，繳納期限為一個月；通常工程受益費都會延遲繳納，只有在土地或房屋發生移轉或設定典權時，才會查明是否有欠繳工程受益費，如有欠繳情形時，必須繳清後才能辦理後續過戶手續。

• Q.

  不動產買賣，買方要負擔哪些費用?

• A.

  買方需要負擔費用說明 1.契稅 買賣稅率：核定契價X6%（評定現值） 2.印花稅 按土地、建物契稅價格核課1/1000印花稅 3.地政登記規費 (土地及建物登記謄本費) 買賣登記費1/1000(申報地價及核定契價) 設定登記費1/1000(權利價值) 謄本費、書狀費、閱覽費 4.代書費 買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費 5.銀行貸款/查詢費 無自用住宅查詢、票據查詢 6.房屋住宅險及地震險保費 保險金額年限由貸款銀行核定（年限均為一年）

• Q.

  如何申請土地鑑界？費用如何計收？

• A.

  1.土地所有權人或管理人攜帶身分證、印章，並填妥土地複丈申請書後向地政事務所申請，或以自然人憑證至本所網站申請辦理。另申請人於土地複丈時，請攜帶土地複丈定期通知書到場並埋設界標。 2.鑑界費用以每筆每公頃為計收單位，每單位以新臺幣 4000 元計收。不足1公頃者，以1公頃計，超過1公頃者，每增加半公頃增收半數，增加不足半公頃者，以半公頃計。

• Q.

  不動產買賣服務費如何收取?

• A.

  內政部規定： 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%。 其6%是最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率；主管機關也沒規定房仲業應向賣方、買方各收4%、2%；所以買賣雙方可以在實際成交價金6%的範圍內與房仲業議價。

• Q.

  以遺產中之公共設施保留地抵繳遺產稅，可抵繳的金額如何計算？

• A.

  納稅義務人申請以遺產中公共設施保留地抵繳遺產稅款時，是以公共設施保留地之價值占全部遺產總額比例計算之應納稅額為限，但於99年1月14日前發生之繼承案件，或該公共設施保留地於劃設前已為被繼承人所有或劃設後僅因繼承移轉至被繼承人所有者，納稅義務人仍可以該地之全數抵繳遺產稅。公共設施保留地抵繳價值之計算，以申請日為準，並準用有關遺產或贈與財產之估價規定辦理。 （遺產及贈與稅法施行細則第44條及第46條） （財政部99年8月31日台財稅字第09900232770號函） 財政部臺北國稅局表示，遺產稅應納稅額在30萬元以上，一次繳納現金確有困難時，納稅義務人可申請以在我國境內之遺產稅課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物一次抵繳。如以遺產中公共設施保留地抵繳者，其得全額或按比例抵繳，仍須視被繼承人取得該土地日期、原因等情形而定。 該局說明，依遺產及贈與稅法施行細則第44條規定，公共設施保留地若於劃設前已為被繼承人所有，或於劃設後迭次因繼承移轉予被繼承人，該土地得以全額抵繳，除此以外皆應按比例抵繳，可抵繳之金額上限計算公式為：〔公共設施保留地得抵繳遺產稅之限額＝依本法計算之應納遺產稅額 ×（申請抵繳之公共設施保留地財產價值／全部遺產總額）〕。 　　該局舉例，甲君於62年買賣登記取得臺北市信義區A地號土地，該筆土地係於60年劃設為公共設施保留地，甲君於108年死亡，其遺產總額為4,000萬元(未遺有存款等現金)，應納遺產稅額為200萬元，上開公共設施保留地之公告土地現值為100萬元(持分全)。繼承人乙君申請以A地號土地抵繳遺產稅，因被繼承人甲君係於該地劃設為公共設施保留地之後才買賣取得，因此無法以全額(即100萬元)抵繳遺產稅，依照上開公式，其得抵繳之上限金額為5萬元【200萬元×(100萬元／4,000萬元)】，即得以A地號土地持分20分之1申請抵繳遺產稅，至於其餘180萬元稅款，納稅人必須以現金繳納，或以其他實物抵繳。惟若甲君係於A地號土地劃設為公共設施保留地之前即登記取得，則得以A地號土地全額抵繳。 　　該局提醒，縱使被繼承人以繼承原因取得公共設施保留地，但若其前手是於劃設為公共設施保留地之後始取得，非以繼承之原因取得者，該土地仍須依上述公式計算抵繳限額。

• Q.

  得自遺產總額中扣除之喪葬費多少？

• A.

  喪葬費的扣除金額，不論實際發生多少金額，一律都以123萬元計算（95年1月1日 至102年12月31日為111萬元），不須要附證明文件，但假如被繼承人是經常居住在國外的我國國民或是外國人，那麼只有在我國境內發生的喪葬費才可以扣除。 （遺產及贈與稅法第17條第1項第10款）

• Q.

  被繼承人遺有父母時，每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

• A.

  被繼承人死亡時父母親仍健在的，每人可以從遺產總額中扣除123萬元（95年1月1日至102年12月31日為111萬元），但是如果沒有第一順位繼承人，父母親也拋棄繼承權時，則不可扣除123萬元。 （遺產及贈與稅法第17條）

• Q.

  被繼承人遺有第一順序繼承人（直系血親卑親屬，如子女及代位繼承孫子女等）每人得自遺產總額中扣除的金額多少？

• A.

  被繼承人遺有第一順序繼承人，每人可從遺產總額中扣除50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元），其中有未成年人，可以按照他的年齡距屆滿成年的年數，每人每年加扣50萬元（95年1月1日至102年12月31日為45萬元），不滿1年的以1年計算，但是繼承人拋棄繼承權就不能扣除。例如老張死亡留有1個18歲的兒子，那麼他距屆滿成年還有2個年數，所以他的扣除額是150萬元。 又如有因子女全部拋棄繼承而由孫子女繼承時，扣除的金額是以拋棄前原來可以扣除的數額為準。例如某甲死亡遺有2位子女，這2位子女全都拋棄繼承，由4位未成年孫子女繼承，那麼扣除額只能以原來2位子女繼承可扣除數額100萬元為扣除額。 （遺產及贈與稅法第17條）

• Q.

  被繼承人遺有配偶者，得自遺產總額中扣除的金額多少？

• A.

  被繼承人遺有配偶，可以從遺產總額中扣除493萬元（95年1月1日至102年12月 31日為445萬元），但配偶拋棄繼承權就不可以扣除。 （遺產及贈與稅法第17條）

• Q.

  被繼承人的免稅額多少？

• A.

  被繼承人的免稅額為1,200萬元（95年1月1日至98年1月22日為779萬元），如果他的身分是軍、警、公教人員因執行任務死亡，可以扣除2,400萬元（95年1月1日至98年1月22日為1,558萬元），申報時要檢附死亡時服務機關出具的執行任務死亡證明。 （遺產及贈與稅法第18條） （遺產及贈與稅法施行細則第15條）

• Q.

  公共設施保留地，應如何申報遺產稅？

• A.

  依照民國77年7月15日公布增訂的都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因繼承可以免徵遺產稅。所以從這一天起以後死亡的被繼承人，遺有公共設施保留地才可以免徵遺產稅。但是為了辦理繼承登記的需要，仍然要先把這筆保留地併入遺產總額，再以同樣的金額從總額中扣除。並請附上土地所在地主管機關出具記載都市計畫編訂日期的土地使用分區證明及是否為公共設施保留地，以便國稅局查核。

• Q.

  遺產稅應納稅額如何計算？

• A.

  1.106年5月12日(含)以後發生之繼承案件: 遺產稅的應納稅額，係按被繼承人的遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額，再乘以規定稅率並減去累進差額及可扣抵的稅額後，計算應納稅額‧如下: 50,000,000以下 10% 累進差額:0元 50,000,001-100,000,000 15% 累進差額:2,500,000元 100,000,001以上 20% 累進差額:7,500,000元 2.98年1月23日至106年5月11日(含)以後發生之繼承案件: 遺產稅的應納稅額，係按被繼承人的遺產總額，減除免稅額及各項扣除額後之課稅遺產淨額，再乘以單一稅率10%並減去可扣抵的稅額後，計算的應納稅額。 3.繼承事實發生於98年1月22日(含)以前之案件，適用行為時之法律規定。

• Q.

  為什麼現在很多公司都要買道路用地？

• A.

  因法令原因可以讓建商購入後增加獎勵容積。

• Q.

  道路用地買賣需繳增值稅嗎？

• A.

  公共設施保留地買賣移轉沒有任何稅務問題。